Аренда квартиры с последующим выкупом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартиры с последующим выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Когда выкуп арендованного имущества невозможен

Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:

1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.

2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.

Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.

Как составить договор

Договор аренды с правом выкупа недвижимости сочетает в себе стандартный договор аренды, а также соглашение купли-продажи.

В тексте документа указываются следующие сведения:

• город, дата составления;
• информация о сторонах: ФИО без сокращений или наименование юридического лица, паспортные данные, адрес регистрации, действующие номера телефонов, другие контактные данные;
• подробное описание объекта недвижимости: технические характеристики (площадь, количество комнат и т. д.), адрес нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации;
• указание на сумму денежных средств, которую перечислит покупатель (для оценки объекта можно воспользоваться помощью независимого оценщика);
• порядок оформления выплаты: периодичность платежей (каждый год, полгода, месяц), сумма, срок окончательных расчетов;
• дата регистрации перехода права собственности – или по усмотрению сторон, или при последнем денежном переводе от покупателя;
• положения о плате за аренду: размер платы, порядок оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности сторон;
• учет инфляции стоимости недвижимости и ее аренды;
• ответственность сторон: необходимо указать, что если продавец откажется в дальнейшем регистрировать права собственности, то ему придется вернуть покупателю всю перечисленную им сумму;
• порядок расторжения договора;
• порядок решения форс-мажорных обстоятельств (например, если продавец или покупатель скончается);
• страховка;
• подписи и реквизиты сторон.

Договор должен содержать максимум информации о проводимой сделке – это убережет участников соглашения от спорных ситуаций, разбирательств и финансовых потерь.

Как зарегистрировать переход прав собственности

Переход прав проводится при соблюдении 2 условий:

• срок действия договора подошел к концу;
• покупатель полностью выполнил финансовые обязательства перед продавцом.

При переходе права собственности заключенный договор необходимо зарегистрировать. После это в действие вступают нормы договора купли-продажи.

Переход прав сопровождается внесением изменений в Росреестр, после чего оформляется новое свидетельство.

Что значит снять, сдать жилье с дальнейшим правом его выкупить?

Справка. Аренда с правом выкупа – это вид сделки, дающий возможность жить в съемной квартире и одновременно иметь право на ее покупку, внося ежемесячные платежи.На практике этот вариант часто является выгодным для обеих сторон, но встречается он достаточно редко.

Законодательно отношения между владельцем квартиры и покупателем-арендатором регулирует Гражданский кодекс РФ. Вся необходимая информация содержится в статьях 606-625.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник, так и другое лицо, имеющее соответствующие права по закону. Время, когда имущество перейдет в собственность арендатора, может совпасть сроком окончания договора либо наступить раньше.

Пункт о выкупе можно добавить в договор уже после его заключения. При этом принудить арендатора к обязательному выкупу невозможно. Сделка долгосрочного найма будет действовать до того момента, пока не окончится срок найма, прописанный в документе, либо пока кто-то из сторон нарушит условия соглашения,

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.
Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.
Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.
В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

• Арендное соглашение;
• Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
10. Страховые случаи.

Преимущества аренды автомобиля с последующим выкупом

Россияне уже успели оценить преимущества автоаренды перед обычным кредитом или займом. Скорость оформления и минимум необходимых документов – лишь некоторые достоинства этой популярной финансовой услуги. В пользу аренды авто с выкупом можно привести много других аргументов.

• У вас есть возможность выбрать любую автомашину (новую или с пробегом) с понравившимися техническими параметрами и комплектацией. Продавцом может быть любой автосалон или частное лицо. Это отличает такую услугу от кредита, поскольку банки обычно выдают заемные средства исключительно на покупку машины в сертифицированном партнерском автосалоне.
• При заключении договора не придется оформлять обязательные страховые полисы (включая КАСКО и страхование жизни). При этом отказ оформлять страховку не повлияет на решение.
• После окончания договора у вас есть право выкупить автомобиль или арендовать другую машину (обычно это можно сделать на любом сроке). При желании вы можете выкупить транспортное средство досрочно. Или вернуть и вообще не выкупать его.
• Услуга доступна арендаторам с любым кредитным рейтингом (включая клиентов с испорченной КИ). Если у вас были просрочки или проблемы с займами, это не станет поводом для отказа. Как правило, одобряется 95-97% заявок.
• Арендодатель самостоятельно проверяет ТС на юридическую чистоту и регистрирует его в ГИБДД. Налоги заложены в ежемесячный платеж, а штрафы оплачивает арендатор

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?

Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.

Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.

К таким категориям чаще всего относятся:

• Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
• Заемщики с плохой кредитной историей;
• Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
• Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.

Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом

Плюсами аренды квартиры с правом последующего выкупа можно считать:

1. Возможность проживать в помещении до момента перехода прав собственности от продавца к покупателю.
2. Отсутствие третьей стороны в данной сделке, которой необходимо выплачивать проценты или иного рода отчисления.
3. Возможность за время проживания в квартире произвести её ремонт и оформить жилое помещение под себя.
4. Минимизация рисков в случае аннулирования сделки. Если такое произойдет, то покупатель рискует только выплаченной суммой.

К недостаткам такого способа приобретения жилой площади можно отнести:

1. Возможный рост или падение выкупной цены квартиры за период аренды.
2. Продавец получает не всю сумму целиком, а равными небольшими частями на протяжении определенного времени, указанного в договоре.

Перед тем, как заключать сделку и подписывать договор, необходимо выполнить ряд простых условий, а именно:

• провести мониторинг цен на рынке недвижимости;
• получить полную и достоверную информацию о личности продавца;
• оценить во сколько в конечном итоге обойдется приобретенная квартира;
• узнать о возможности временной регистрации в арендуемом жилье;
• выяснить, не находится ли квартира в залоге, под арестом, а также убедится в отсутствии наследников на данное имущество;
• проконсультироваться у юриста о возможных рисках и подводных камнях при оформлении такого рода сделки.

Получив подробную информацию и взвесив все «за» и «против» можно уберечь себя от неприятных последствий и потери денежных средств. Самое главное в данном вопросе найти честного собственника с «чистой» с юридической точки зрения квартирой и грамотного юриста по жилищным вопросам. Также немаловажно правильно составить договор, отразив в нем ключевые моменты, права и обязанности сторон.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

1. Для наймодателя:

• Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
• Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;

1. Для нанимателя:

• Возможность использовать помещение до его полной покупки;
• Не привлекать кредитные средства;
• Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

1. Для арендатора:

• До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
• Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
• В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;

1. Для арендодателя:

• Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
• Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги

Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.

Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.

В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.

Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

• Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
• Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
• Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
• Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Документы для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Перечень документов тот же, что и при обычной купле-продаже квартиры:

• сам договор,
• паспорта сторон – физических лиц, для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ;
• если договор заключают представители – документы, подтверждающие право заключать договор от имени собственника (доверенность, устав);
• если квартира приобретена в браке – копия свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение;
• документы о праве собственности на квартиру – сегодня это выписка из ЕГРН.

Это обязательные документы. Но могут потребоваться и дополнительные, например:

• техплан с экспликацией;
• акт оценки стоимости жилья (если арендатор использует заемные средства, такой акт почти наверняка потребует банк);
• справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ на момент заключения договора и т.д.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа

---

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

• арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
• внешний вид помещения был ухудшен;
• более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
• не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

• Прекратить правоотношения по договоренности.
• Потребовать возмещения ущерба.
• Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

Преимущества и недостатки

Наиболее распространёнными объектами аренды с правом выкупа являются квартиры и дома. Как и любая другая сделка, она имеет свои отрицательные и положительные стороны.

Преимущества выкупа арендуемого имущества:

1. Арендатор знает все характеристики квартиры, в том числе скрытые, ввиду длительного проживания. Имеет возможность выплачивать оговоренную сумму без процентов и посредников. Обладает приоритетным правом на приобретение имущества, если арендодатель захочет его продать, даже если в договоре не было пункта о возможности выкупа.
2. Арендодатель заключил с арендатором долгосрочные правовые отношения, это повышает уровень надёжности контрагента.
3. Не нужно тратить время и деньги на поиск покупателя, если возникла необходимость продать квартиру, а арендатор согласен её приобрести.
4. Условия договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жильё.
5. В некоторых случаях цена выкупа жёстко зафиксирована в договоре, её нельзя изменить в одностороннем порядке.
6. Срок договора согласовывается двумя сторонами.
7. Если арендатор передумал выкупать объект, арендодатель обязан вернуть платежи в счёт выкупной стоимости.
8. Общая сумма затрат меньше, чем при использовании ипотечного кредитования, проценты отсутствуют.
9. Арендатор пользуется недвижимостью сразу же после заключения договора.
10. Не нужно вносить первоначальный взнос.

Похожие записи:

• Новые правила расчета налога по УСН для организаций с 2021 года: что изменится?
• Обеспечение жильем молодых семей
• Как перейти с ИП на самозанятость: пошаговая инструкция